CONTRATTO DI LOCAZIONE: facciamo chiarezza!

Sempre più spesso i proprietari di un immobile decidono di adottare la tecnica del “fai da te” per concludere un contratto di locazione, ritenendo superfluo l’intervento di un professionista e ritenendosi ampiamente capaci sia di selezionare il giusto inquilino, sia di definire tutti gli accordi contrattuali.

In questo articolo parleremo della seconda fase, gli accordi contrattuali, tralasciando - almeno per il momento - l’importanza del primo punto.

I contratti di locazione si differenziano, sostanzialmente, in 2 tipologie: contratti ad uso residenziale e contratti ad uso NON residenziale.

I contratti ad uso NON residenziale, per definizione, sono tutte quelle tipologie di contratto che non riguardano l’uso abitativo: ufficio, negozio, magazzino, ecc…
In linea di massima hanno una durata di 6 anni più 6 di rinnovo (il rinnovo è perpetuo a meno che una delle parti non comunichi la propria intenzione di non voler rinnovare il contratto).

I contratti ad uso residenziale sono tutti quei contratti che hanno come oggetto unità abitative: CASE.

I contratti di locazione per questa tipologia sono 4: contratto uso foresteria, contratto uso transitorio, contratto libero e contratto a canone concordato.

• CONTRATTO USO FORESTERIA

Questo tipo di contratto, diversamente dalle altre tipologie, è regolata dal Codice Civile e non dalla normativa sulle locazione (leggi 392/78 e 431/98)
E’ un contratto che può essere stipulato tra locatori privati (persone fisiche) e società di capitali che indendono locare un immobile per metterlo a disposizione dei propri dipendenti.
La durata massima è di 30 anni e, come detto, è regolato dall’art. 1571 del Codice civile.

• CONTRATTO USO TRANSITORIO

Questo tipo di contratto, come i successivi, è regolato dalle leggi 392/78 e 431/98; è una tipologia di contratto atta a soddisfare un’esigenza di natura transitoria (momentanea) e prevede una durata minima di 30 giorni e una durata massima di 18 mesi.
Nel contratto è necessario specificare la natura della transitorietà (motivi di studio, lavoro a tempo determinato, ristrutturazione dell’abitazione principale, ecc..).

• CONTRATTO LIBERO

Anche questo tipo di contratto è regolato dalle leggi 392/78 e 431/98.
Ha una durata di 4 anni più quattro di rinnovo (il rinnovo è perpetuo a meno che una delle parti non comunichi la propria intenzione di non voler rinnovare il contratto).
La “libertà” di questo contratto sta nella determinazione del canone di locazione.

• CONTRATTO A CANONE CONCORDATO

Come i precedenti, questo contratto è fortemente regolato dalle leggi 392/78 e 431/98.
Questa tipologia di contratto nasce per venire incontro alle esigenze delle famiglie di operai i quali, di fronte ad un canone libero, potrebbero trovare difficoltà nel puntuale pagamento del canone di locazione.
Questo tipo di contratto è caratterizzato da canoni di locazione determinati secondo gli accordi territoriali tra le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini e differenziati - all’interno dello stesso comune - da microzone di appartenenza; in tal modo il canone di locazione risulta allineato a quelli che sono gli stipendi delle famiglie di operai e, pertanto, calmierati rispetto alle quotazioni del libero mercato.
La durata di questi contratti va da un minimo di 3 anni più due anni di rinnovo, ad un massimo di 6 anni più due anni di rinnovo (il biennio di rinnovo è perpetuo a meno che una delle parti non comunichi la propria intenzione di non voler rinnovare il contratto).
Originariamente riferito ai comuni con alta intensità abitativa, questo tipo di contratti oggi è esteso a tutti i comuni d’Italia, in mancanza di un accordo territoriale specifico per il comune di appartenenza, si farà riferimento al comune più vicino.

Queste, in sintesi, sono tutte le tipologie di contratto disponibili.

All’interno del contratto le parti possono pattuire qualsiasi condizioni ritengano opportuna senza andare contro lo spirito della legge; in altre parole possono modificare, per esempio, con quanto anticipo comunicare la volontà di non rinnovare il contratto ma non possono non prevederla.

Ricordiamo che tutte le tipologie di contratto citate prevedono la facoltà - e non l’obbligo - per il locatore di adeguare il canone alle variazioni dei prezzi, la cosiddetta variazione ISTAT: questa non può essere automatica, anche se pattuito nel contratto, ma deve essere esercitata annualmente dal locatore e comunicata al conduttore a mezzo raccomandata AR almeno 30 giorni prima della scadenza annuale.

Inoltre, nel caso le parti abbiano previsto un deposito cauzionale, le stesse possono determinare se lo stesso è fruttifero o meno di interessi legali; nel caso siano previsti gli interessi legali sarà facoltà del conduttore richiedere, a scadenza di ogni anno, il corrispettivo degli interessi maturati; laddove questo non avvenga il conduttore non avrà alcun diritto di richiederli successivamente.

Ultimo argomento, ma non meno importante, riguarda il regime fiscale dei contratti di locazione.

Limitatamente ai contratti di locazione ad uso residenziale e nel solo caso in cui locatore e conduttore siano persone fisiche, il locatore può optare per la CEDOLARE SECCA.
Partendo dal presupposto che in un contratto di locazione il reddito prodotto dalla locazione stessa è soggetto alla tassazione IRPEF in funzione del reddito complessivo (locazione + reddito da lovoro + altri eventuali redditi), il decreto legge n. 23 del 14 marzo 2011 introduce il regime forfettario denominato cedolare secca.
Adottando questo regime fiscale il locatore pagherà un’aliquota fissa sul canone di locazione percepito che non farà cumulo con gli altri redditi; di contro, il reddito prodotto dalla locazione non potrà essere “utilizzato” nel caso di detrazioni fiscali.

L’aliquota IRPEF in misura fissa è del 21%, ridotta al 10% solo per il contratto a canone concordato.

Il locatore può optare per questo regime fiscale già in fase di stipula del contratto di locazione o optare per l’adozione di questo regime fiscale a scadenza di ogni annualità del contratto comunicandone la relativa intenzione al conduttore mediante raccomandata AR.
L’adozione di questo regime fiscale già in fase di stipula del contratto, inoltre, prevede l’esenzione del pagamento dell’imposta di registro per la registrazione del contratto e delle marche da bollo.

N.B. adottando il regime fiscale denominato cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di aggiornare il canone alle variazioni ISTAT.

In questo articolo abbiamo voluto brevemente spiegare le sole tipologie di contratto e, come si può denotare, non risulta facile scegliere la tipologia più adatta alle proprie esigenze.

Pertanto invitiamo tutti i locatori a rivolgersi ad un professionista ricordando che un contratto di locazione determina obblighi e doveri per le parti del contratto per un periodo medio/lungo, una scelta errata potrebbe compromettere la fruizione del bene locato per un lungo periodo.