GUIDA AFFITTARE CASA: cose utili da sapere per proprietari ed inquilini
Il mercato degli affitti è stato sempre molto attivo e nell'ultimo biennio, nonostante l'incremento delle transazioni immobiliari, anche il mercato delle locazioni ha registrato un lieve incremento sia nel numero delle locazioni che dei canoni di locazione.
I punti salienti nella gestione di una pratica di affitto sono: necessità temporali della soluzione di affitto; individuazione del tipo di contratto più idoneo; selezione inquilino solvibile.
Avvertenza: la normativa sulle locazioni e mutevole in tempi rapidi e spesso soggetta anche a provvedimenti temporanei (vedi ad esempio Piano Casa DL47/2014 che porta la tassazione della Cadolare Secca in concomitanza di contratto a Canone Concordato al 10%).
Pertanto verificate sempre la normativa vigente al momento.
Tipologie contratti di affitto
Esistono 2 tipologie principali di contratti di affitto: canone libero e canone concordato.
A loro volta possiamo avere contratto ad uso transitorio, ad uso abitativo o ad uso studenti universitari (questi validi solo per la macrocategoria concordato).
Contratti a Canone Libero
La durata del contratto è di 4 anni rinnovabile automaticamente - salvo comunicazione di una delle parti - di altri 4 anni. Il canone di locazione viene determinato liberamente dalle parti.
Nel contratto vengono anche definite le modalità di rinnovo e recesso che comunque non possono derogare al minimo previsto dalle norme in materia. In caso di rinnovo automatico di altri 4 anni, le condizioni sono le stesse stabilite nel contratto.
Il contratto può prevedere un adeguamento del canone legato all'indice ISTAT.
Il reddito derivante dall'affitto è soggetto a tassazione nella dichiarazione dei redditi da parte del proprietario.
Contratti a Canone Concordato
Il contratto a canone concordato è stato introdotto della legge 431/98 ed è applicabile nei comuni ad alta tensione abitativa (come Palermo); qualora il comune ove ricade l'immobile non risulta essere ad alta intensità abitativa, possono essere utilizzati i parametri del comune più vicino.
In questo caso il canone ed altre condizioni contrattuali non vengono stabiliti dalle parti, ma sono determinati dalle organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà e degli inquilini.
La durata minima è di 3 anni più altri due di rinnovo automatico (3+2), quella massima di 6 anni più altri due di rinnovo.
L'importo del canone di affitto è calcolato in base agli indicatori contenuti nel'’Accordo territoriale - frutto della contrattazione tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari - e calcolati sui mq utili dell'abitazione.
I proprietari che adottano questo tipo di contratto godono di specifiche agevolazioni fiscali.
Il proprietario può recedere dal contratto con un preavviso di almeno 6 mesi solo alla scadenza dei primi 3 anni di contratto ed in ogni caso per motivi importanti come adibire l’immobile in oggetto per uso personale suo o dei familiari o per ristrutturare o vendere l'immobile.
L'inquilino può invece interrompere il contratto di locazione in qualsiasi momento per giustificati motivi, purché informi il locatore, con lettera raccomandata AR, con un anticipo di almeno 6 mesi.
Contratto ad uso transitorio
Ha una durata compresa fra 1 e 18 mesi per esigenze temporanee non turistiche.
L'inquilino non ha facoltà di trasferire la residenza né nell'immobile oggetto del contratto né nel Comune ove esso ricade.
In caso contrario il contratto è ricondotto per legge alla disciplina ordinaria e quindi la durata sarà di 4+4 anni.
Cedolare secca
La cedolare secca è un’imposta che va a sostituire quelle dovute sui redditi da locazione (Irpef, addizionali regionale e comunale), inoltre non si applicano né l’imposta di registro né l’imposta di bollo. E’ riservata solo alle persone fisiche proprietarie di un immobile o titolari di un diritto di godimento (diritto di usufrutto, uso e abitazione).
Può essere applicata solo agli immobili adibiti ad uso abitativo accatastati in una delle categorie abitative del gruppo “A”, fatta eccezione per l’ “A10” relativa a uffici e studi privati.
La cedolare secca viene scelta al momento della registrazione del contratto di locazione, ma può essere scelta anche dopo la registrazione del contratto di locazione alla scadenza annuale, dandone comunicazione al conduttore a mezzo raccomandata AR che dovrà essere protocollata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
Se scelta all'atto della registrazione, resta in essere per tutta la durata del contratto o per il residuo periodo nei casi in cui è stata scelta e può essere revocata in ciascuna annualità successiva.
Lai tassazione del reddito proveniente da locazione ad oggi è fissato nella misura del 21% del canone di locazione per i contratti a “canone libero” e contratti di locazione breve (turistica, transitorio ecc.); 15% del canone di locazione per i contratti a “canone concordato” (abitativo e per studenti universitari).
Il Piano Casa (Dl 47/2014) ha ridotto dal 15% al 10% la tassa piatta per i contratti concordati.
L'adozione di questo regime fiscale non permette, sul reddito proveniente da locazione, di usufruire di detrazioni fiscali.
Garanzie e Tutele
E’ facoltà del proprietario una cauzione per eventuali danni all'appartamento dato in locazione o in alternativa una fideiussione bancaria o assicurativa, sebbene ti suggeriamo di tenere conto degli usi locali e delle possibilità reali del futuro inquilino.
Le parti possono stabilire al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, se tale deposito cauzionale dovrà essere produttivo o meno di interessi legali; è importante precisare che il deposito dovrà comunque essere rimborsato al rilascio della casa da parte del conduttore - previo verifica di eventuali danni e/o morosità e che tale deposito non copre e/o sostituisce canoni non corrisposti (né durante il periodo di valenza del contratto né al termine del rapporto di locazione).
Le spese condominiali straordinarie sono sempre a carico del proprietario.
L’inquilino non è responsabile delle utenze dell’inquilino precedente. Vale anche per i conguagli. Per questo è importante fare le volture delle utenze non appena si prende possesso della casa.
Altri Obblighi
Il proprietario di casa è obbligato a rilasciare la certificazione APE (Attestato di Prestazione Energetica) rilasciata da un tecnico autorizzato ed allegato al contratto di affitto.
Registrazione Contratto di Locazione
Ogni contratto di locazione con durata superiore a 30 giorni va registrato presso l’Agenzia delle Entrate dal locatore.
La registrazione avviene in via telematica oppure presentando il modello RLI direttamente alla sede territoriale dell’Agenzia delle Entrate, anche rivolgendosi ad intermediari abilitati (es. Agenti Immobiliari, Commercialisti ecc..).
In funzione del regime fiscale adottato (cedolare secca o imposta di registro) al momento della registrazione saranno dovute delle imposte e le marche da bollo.
Un buon Inquilino
Ogni proprietario vorrebbe trovare l’inquilino “giusto” a cui affidare casa propria: puntuale nei pagamenti, che non crei disagi nel condominio, che sia rispettoso della proprietà immobiliare.
Chiedere le referenze è il suggerimento migliore: informarsi sulle precedenti esperienze di affitto dagli ex-proprietari.
Anche la posizione lavorativa (rapporto da reddito percepito e canone di affitto) ed il nucleo familiare possono “raccontare” tanto.
Rivolgersi a professionisti della locazione potrebbe essere una buona idea. Molte agenzie immobiliari a Palermo hanno esperienza in tali gestioni, adottano criteri di valutazione non invasivi ed efficaci per dare una "valutazione" del potenziale inquilino.
Si potrebbe avere il duplice vantaggio di ottenere l’inquilino giusto nel minor tempo possibile.
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