VALUTAZIONE IMMOBILE: ISTRUZIONI PER L'USO

l contrario delle previsioni iniziali, il trend degli ultimi mesi - nonostante la pandemia - è stato positivo sul fronte del mercato immobiliare, con il numero delle transazioni sempre in crescita e i prezzi di realizzo pressocché stazionari.
Questo scenario ottimistico ha riacceso la passione per il "fai da te" quando si decide di mettere in vendita una casa, con proprietari che si improvvisano agenti immobiliari incuranti delle ultime normative in materia di regolarità urbanistica, catastale, ecc.
In questo articolo non vogliamo sviscerare tutti i controlli da effettuare PRIMA di mettere in vendita una casa, rimandando questo argomento ad un altro articolo, ma analizziamo un punto fondamentale di questo percorso: LA DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI VENDITA.

Bene, è risaputo che la maggior parte dei venditori tende a sovrastimare la propria casa, ritenendola unica e perfetta, come se il mercato immobiliare si dividesse in 2 categorie: casa loro e tutto il resto!
No, non funziona così!
Un acquirente non avrà alcun legame con quella casa e la valuterà in maniera neutrale, anzi mettendone in risalto tutti i difetti al fine di fare abbassare il prezzo (sempre che il prezzo iniziale abbia causato degli appuntamenti).

Per cui ecco alcuni consigli per determinare il giusto prezzo di vendita di una casa.

  1. fai una analisi reale della casa, "spogliandola" di tutti i legami affettivi e guardandola con gli occhi di un estraneo; segna gli aspetti positivi che ha la casa e quelli negativi, i primi andranno messi in risalto in occasione delle visite, i secondi andranno tenuti in considerazione per determinare il valore della casa.
  2. guardati intorno! Quali altre soluzioni sono in vendita nella stessa zona e con caratteristiche simili? Da quanto tempo sono in vendita? Rifletti che se il potenziale compratore per la tua casa non la comprerà oggi, ne comprerà un'altra!
  3. tieni conto dello stato di manutenzione della casa e del palazzo: nessuno si accontenta! un bagno ristrutturato 30 anni fa, E' DA RISTRUTTURARE!!! Gli infissi in legno con la vernice mangiata dalle intemprerie, vanno sostituiti. Siamo nel 2021 e, a meno che non la stai regalando (cosa alquanto improbabile) l'acquisto comporterà dei sacrifici per i prossimi proprietari, i quali non saranno disposti ad accettare compromessi accontentandosi di una casa vecchia.
  4. tieni conto delle caratteristiche della casa valutandole in maniera oggettiva: luminosità, esposizione, il taglio interno, la comodità degli ambienti.
  5. valuta bene le motivazioni che ti hanno spinto a mettere in vendita la casa e tienine conto nel momento in cui si aprirà una trattativa.

Quotazioni OMI: abbiamo voluto lasciare per ultimo questo argomento non a caso...
La maggior parte dei venditori è ormai esperta di quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), conosce bene tutte le macrozone e le fasce di prezzo, non si capisce bene il perché ma viene sempre preso il valore più alto, moltiplicato per la quadratura TOTALE della casa per determinare il valore che indica l'Agenzia delle Entrate....

NO! Quelle sono le patate che si vendono a chilo!

Le quotazioni OMI, indicate dall'Agenzia del Territorio, sono una risultanza delle compravendite avvenute nel semestre di riferimento (i dati vengono aggiornati dopo ogni semestre) e che prendono un campione rappresentativo di tutte le compravendite avvenute, per ciascuna categoria, in quella determinata macrozona.
Quindi, le quotazioni OMI indicano - orientativamente - quali sono state le quotazioni unitarie di un periodo passato, non quali saranno i valori futuri!

Come puoi vedere determinare il reale valore di mercato di una casa è un processo complesso, che deve tenere conto di tanti fattori alcuni dei quali, se non sei un professionista immobiliare, risulta difficile conoscere.

La vendita di una casa è un'operazione economica importante, che coinvolge, minimo, 2 parti e mette in ballo molte responsabilità (le aspettative, i progetti futuri, l'accesso al credito, i risparmi di una vita, ecc.).
Il minimo che si possa fare, come in qualunque operazione commerciale, è affidarsi ad un vero professionista per non lasciare mai nulla al caso.

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